近两年，北京CBD企业外迁现象络绎不绝，这些外迁的企业当中，频频出现世界500企业、国内知名大型企业。这些外迁的企业将走向何处呢？答案只有一个就是边缘化选址。据统计，2012年，北京非核心区域租赁成交占比达到历史最高，并且在一线城市催生了很多极具吸引力的新兴商圈。到底是什么原因导致了这些知名企业的外迁呢？

大企业为何搬出北京CBD？

寸金寸土的中心商务区，车水马龙，高楼耸立，富丽堂皇的甲级写字楼，往往是大企业的向往，究其搬出CBD的原因有如下几点：

1、CBD的高租金持续上涨。经过两年多租金持续上涨，北京CBD、金融街的租金已经达到了空前的价位，第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼曾对比：北京CBD的租金已接近香港中环地区的高级写字楼租金，而据2011年上半年的香港写字楼租金数据显示，香港写字楼租金全球最高。北京CBD的租金是上海地区同类型写字楼租金价格的两倍。据这些统计表明，北京CBD的租金已接近世界第一的价位。面对北京市中心比肩世界第一的租金压力，成本控制已成为企业运营和发展的重要考量因素

2、北京CBD未来供应趋于不足，企业外迁濒临成熟。据高纬环球统计，2016年底，北京核心商圈写字楼供应量不足155万平方米，而非核心商圈供应量则迅速攀升到360万平方米。这样一来，企业的发展势必受到CBD办公场所供给不足的影响，而企业的未来发展势必会面临办公场地扩张。所以，企业外迁是企业发展走向的趋势。

3、CBD发展的负面结果。以前，企业选址CBD，是因为配套设施全、交通便利等原因，但是CBD发展后，入驻企业越来越多，造成了人口大量聚集、堵车、难找车位甚至是办公环境恶化的种种原因，给企业和员工带来了众多的不便之处。

企业迁出CBD

将走向何处

以上原因造成企业搬出北京CBD，面对成本的控制、合理的配套、方便的交通、未来发展等因素，企业选址将走向边缘化。

1、企业选址产业园区。

企业选址产业园区的原因：

u 成本控制：与高租金的CBD区域相比，产业园区租金价格相对平稳、发展空间广阔。局相关统计，产业园区的租金仅仅是CBD的一半左右，部分产业园区租金甚至更低。并且产业园区的租金不会像CBD的租金呈现持续的上涨。

u 产业园区的服务竞争力：产业园区完善的配套设施、交通、地理位置、优质的后期服务等，与北京CBD相对，极具杀伤力的优势。

u 政府政策的扶持，园区集约化运营：政府对产业的支持，将会为产业园区提供相应的优惠政策，也会为产业园区集约化运营提供便利条件。北京市文化局副局长吕先富向媒体阐述北京着力发展“文化总部经济”的构想时强调，“文化创意产业”和“文化总部经济”应该转变原有的经济增长方式，提高经济增长质量，转型发展的时期扮演更重要的角色。在新型城镇化的转型发展中，也可看出文化创意园区集约化运营的重要性。吕先富还强调：“要提高产业集约化、专业化和规模化的水平，这对产业园区服务的集约化运营提出了高要求”。这使得产业园区除了为入驻企业提供绿色生态的创意办公空间和保安、保洁等服务之外，还需要突破了传统物业理念，开发出更为细致周到的配套项目。其中，园区班车、员工餐厅、青年公寓、企业互动交流平台等服务，可为企业营造舒适的办公环境;而工商、税务、投融资等服务平台，则可以大大帮助企业突破成长的瓶颈。与此同时，在集约化的交通服务上支持产业园区，政府新建的地铁线路不仅打通了各地区与市中心的地理间隔，同时也解决了员工上下班出行难的问题，为企业入驻产业园区铺路引流。“这几年跨国公司率先开始往外迁，其中也有一个原因就是地铁的发展，地铁可以把人往各方面去带。” 

u 可获独立产权：与核心区写字楼“持有经营”为主不同，产业园区大部分可以出售，企业可以直接购买，在自用的同时，获得资产，锁定保值增值收益，并优化资产负债结构。

u 可扩张空间大：园区空间较大，可以满足单一企业整体性较大面积的需求，目前，北京众多产业园区可供应企业独栋，独栋面积不等，可灵活满足不同规模的企业需求。

2、企业选址新兴商圈

除CBD、金融街、中关村和燕莎这些传统商务区之外，北京的新兴商圈正在快速崛起，高纬环球预计，至2016年底，北京非核心商圈供应量将迅速攀升至360万平米，供应多、价格低、选择多，这些新兴商务区正成为企业逃离的目的地。

3、二线城市

    与一线城市写字楼高租金、低空置的情况相比，二线城市写字楼供应充足，天津、成都、重庆与沈阳在未来两年预期各有超过两百万平方米的写字楼供应入市，尽管二线城市甲级写字楼存量低，但更高的空置率、更高的未来供应，可为各类企业选址提供更优的议价空间。

　　从四大行对北京写字楼市场的调查数据来看，三季度新入市的甲级写字楼仅一个位于燕莎商圈的“润世中心i期”，对于企业而言7元/天/平方的租金同样颇高。没有新项目入市，新型商圈的这条路似乎也暂时不好走。而考虑到逃向二线城市的搬迁成本，对于大型企业来说，还是很难房企北京的市场和现有资源。如何能够既留在北京还能减少租金成本的支出，产业园区无疑成了租金重压之下一条好“归路”。

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